14 февраля 2019
Полезное

Самое важное про обременение недвижимости

Самое важное про обременение недвижимости

Прежде чем согласиться на сделку с квартирой всегда необходимо проверять, есть ли у данного объекта недвижимости какие-либо обременения. Конечно, мало кому по доброй воле захочется покупать квартиру, вместе с которой собственнику перепадут и какие-либо обязательства. А ситуация может быть еще более проблемной – если наличие у объекта обременений приведет в конечном счете к признанию заключенной сделки недействительной. Это опасно в первую очередь тем, что вернуть деньги, уплаченные по договору купли-продажи, обратно почти нереально.

В целом, под обременением объекта недвижимости понимают ограничения, которые накладываются на квартиру, дом или земельный участок. Обременение может означать запрет на дальнейшее распоряжение собственностью без согласия лиц, которые это самое обременение наложили.

Проверка отсутствия обременений

Перед заключением сделки понравившийся объект недвижимости обязательно нужно проверить. Можно бесплатно проверить квартиру путем оформления онлайн-запроса на сайте Росреестра, либо платно – в многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг или на том же сайте Росреестра, или в самом Росреестре лично – заказав выписку ЕГРН. Зачем же заказывать платную выписку, если можно посмотреть информацию бесплатно? На самом деле в разделе справочной информации не всегда правильно может быть отображена информация по объектам.

Кстати, выписка ЕГРН тоже не на 100% защищена от возможных ошибок и искажений сведений. Единый государственный реестр недвижимости возник путем слияния в одну базу двух баз данных, в результате которого некоторая информация могла затеряться или исказиться.

Так же нет и никаких гарантий того, что сотрудники соответствующих структур не допустят ошибки при передаче каких-либо данных относительно объекта недвижимости. Бывает такое, что банковские служащие могут заключать с заемщиками разного рода соглашения, но при этом старые обременения с объекта недвижимости не снимают. По итогам на одной квартире может быть сразу несколько обременений. Либо не быть вообще – по базе Росреестра в соответствии с законом регистрируются не все виды обременений объектов недвижимости.

Какие виды обременений фиксируются в Росреестре

В базе Росреестра в обязательном порядке по закону должны быть отражены следующие виды обременений:

  • Залог объекта недвижимости;
  • Рассрочка, при которой квартира приобретается другим лицом, но остается в собственности продавца до момента полного погашения стоимости;
  • Наличие договора аренды или безвозмездного пользования квартирой на срок более 1 года;
  • Договор на право доверительного управления имуществом;
  • Договор ренты;
  • Запрет на регистрационные действия;
  • Арест.

Росреестр регистрирует только те обременения, которые возникают:

  • В силу закона;
  • По соглашению сторон;
  • В связи с решениями органов исполнительной и судебной власти.

В том случае, если в Росреестр поступят документы на совершение сделки с квартирой, которая имеет хотя бы одной обременение из приведенного выше списка, Росреестр запросит документальное разрешение на эту сделку от третьего лица, которым и было наложено обременение. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

Разнообразие обременений недвижимости

Сейчас уже многие виды обременений, которые часто встречались 20 лет назад, практически не встречаются. Раньше, например, часто можно было встретить такой вид обременение, как признание объекта недвижимости памятником культурного наследия. А потом лидером по обременениям стало ипотечное кредитование. При ипотеке часть жилья может быть обременена долгами по коммунальным взносам. Также часто встречается проблема, когда кредит за квартиру погашен не в полной мере, а сделку купли-продажи провести нужно. Тогда продажа идет путем переуступки права требования.

Продажа недвижимости путем заключения договора цессии, равно как и продажа квартиры с любым иным обременением заставляет снижать рыночную стоимость объекта недвижимости на 10-15%, чтобы она стала интересной для покупателя, и жажда экономии перекрыла для него риски.

Но, помимо указанных выше видов обременения, есть и такие, которые в базе Росреестра не учитываются вовсе:

  • Аренда объекта недвижимости сроком менее 12 месяцев;
  • Право второго супруга на половину совместно нажитого имущества;
  • Право наследования имущества при возникновении споров у наследников;
  • Право на преимущественную покупку доли в объекте недвижимости;
  • Недвижимость является объектом исторического наследия;
  • Право третьего лица на пользование квартирой.

Последний пункт для покупателей может таить особую опасность. К новым собственникам квартиры через несколько лет после покупки вполне может нагрянуть родственник бывших хозяев, который все это время находился в местах лишения свободы, но при этом право пользования квартирой за ним сохранилось. Могут встречаться и просто жильцы, которые отказались от приватизации недвижимости, но при этом остались в данной квартире зарегистрированы.

Но если проявить должное внимание при сборе информации об объекте недвижимости, то и все эти проблемы тоже выйдут на поверхность. Для того, чтобы узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, необходимо затребовать выписку из домовой книги. Можно даже затребовать архивную выписку – для надежности. Запросить ее можно:

  • В управляющей компании;
  • В отделении УФМС района;
  • В многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг;
  • Через портал государственных услуг.

Стоит помнить о том, что такая выписка предоставляется по запросу тех лиц, которые в данной квартире прописаны или являются ее собственниками. Поэтому договариваться о таком запросе придется с потенциальным продавцом.

Не допустить ошибочных шагов

Говоря об обременениях объектов недвижимости нельзя не сказать еще и о такой теме как банкротство. Бывает такое, что продавец недвижимости является участником процесса банкротства. Квартира могла являться частью активов у владельца бизнеса, в котором начались финансовые проблемы. В процессе процедуры банкротства на такие активы будет наложен арест, а ведь может еще и появиться заявление от супруги о разделе совместно нажитого имущества.

Покупателю недвижимости стоит помнить о том, что при признании гражданина банкротом, все сделки, проведенные им за последние три года (общий срок исковой давности) могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Конечно, никто не может с достоверной вероятностью предугадать, станет ли кто-либо банкротом в последующем времени. Но, по крайней мере, стоит узнать о том, не открыта ли в настоящий момент процедура банкротства в отношении собственника квартиры. В этом поможет сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Некоторую гарантию при заключении сделки может дать обращение к нотариусу. Нотариус перед удостоверением сделки обязан провести ряд проверочных мероприятий, а его особый статус дает ему доступ к различным сведениям. Нотариус, например, обязательно проверит, не является ли продавец банкротом или лицом, лишенным дееспособности через суд, а также сделает запрос об обременении объекта недвижимости.

С 2018 года нотариусы также имеют право на получение информации о семейном положении участников сделки для того, чтобы сделка была оформлена только с наличием письменного согласия от супруга. В настоящий момент процесс направления запроса и получения ответа на него проходит в тестовом режиме.

Если при заключении сделки участвует агент по недвижимости, то он также может провести проверку в отношении продавца и объекта недвижимости. При этом покупателю нужно внимательно изучать все представленные риэлтором отчеты о проделанной работе. Не всегда лица, называющие себя профессиональными агентами, действительно являются таковыми.

Поделиться в соц.сетях:
Еще статьи из категории Полезное
16 июля 2019
Полезное
Современные панельки против советских: в чем разница?

Даже сейчас застройщики периодически возводят панельные дома. Например, в Москве каждый 10-я новая застройка – панельная. Но не стоит думать, что такие дома сродни тем самым советским «панелькам» - они больше походят на дома, возведенные по монолитной технологии. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Не рискуй! В этих случаях лучше отказаться от сделки

Бывают такие случаи, когда долгожданная квартира мечты найдена, но агент по недвижимости, проведя проверку, настоятельно не рекомендует с ней связываться. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Вы этого не знали: как обманывают продавцов квартир?

Продавец квартиры по итогу сделки остается при крупной сумме денег. Именно поэтому у продавца при сделке купли-продажи рисков намного меньше, чем у покупателей. В общем-то, он вообще всего один – это риск остаться без денег за недвижимость. Подробнее

© 2009-2019 ООО "БРОКЕРС недвижимость».
Информация, указанная на сайте, носит информационный характер и преследует исключительно маркетинговые цели.
Не является публичной офертой. При использовании материалов гиперссылка на an-brokers.ru обязательна.

Наш адрес: г. Казань, ул. Сибгата Хакима, 31