02 октября 2018
Полезное

Как купить залоговое имущество со скидкой

Как купить залоговое имущество со скидкой

Купить жилье можно не только у частного продавца или напрямую у компании-застройщика, есть еще один очень интересный и выгодный вариант. По более дешевым ценам продается недвижимость, который была изъята у бывших владельцев по различным причинам. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры - иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

В залоговые объекты попадает та недвижимость, на приобретение которой брались денежные средства банка. В том случае, если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, банк вправе обратить взыскание на объект залога. Ст. 348 ГК РФ устанавливает, что обратить взыскание на залоговую недвижимость можно только тогда, когда сроки внесения ежемесячных платежей нарушались более 3 раз в течение одного года.

Такое предложение может действительно оказаться выгодным, более того, приобрести такой объект недвижимости можно по-разному. В зависимости от способа приобретения будут варьироваться и риски.

Банковский аукцион

Недвижимость, изъятую в качестве обеспечения залоговых обязательств, банки обычно реализуют с аукционов. В таком случае объект продается с согласия самого должника без включения в схему судебного разбирательства.

Для того, чтобы поучаствовать в аукционе, все его потенциальные участники обязаны внести задаток в размере не менее 5% от первоначальной стоимости лота. Проигравшим участникам сумма залога будет возвращена в полном объеме, а у того, кто станет его победителем эти деньги уйдут в счет частично оплаты лота. Оценка первоначальной стоимости производится независимым оценщиком. В том случае, если она существенно ниже аналогичных цен на рынке, то, возможно, имеют место определенные риски, связанные с данным объектом.

На публичном аукционе вы вряд ли сможете приобрести жилье с большой скидкой. Банки все же стремятся реализовать залоговое имущество по околорыночным ценам. При этом войдя в азарт при повышении ставок на аукционе, вы можете даже переплатить.

Высок риск и того, что вы можете приобрести проблемную недвижимость – например, в данном объекте могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с ограниченными возможностями, выписать которых будет не так-то просто. Чтобы исключить подобные риски, необходимо заранее обратиться в Росреестр и получить выписку на объект недвижимости, выставленный на аукцион.

Публичные торги

В том случае, если кредитор перестал платить по кредиту, но добровольно по согласию с банком он отдавать свое жилье не готов, то объект недвижимости будет выставлен на публичные торги для его реализации. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

Такой процесс реализации квартиры, дома или земельного участка является более сложным, так как предполагает еще и необходимость обращения в суд. Только суд решает вопрос об обращении взыскании на заложенное имущество если должник с этим не согласен.

Публичные торги предполагают такой же механизм продажи, как и аукцион – владельцем лота станет тот, кто сможет предложить лучшую цену. В том случае, если торги не состоятся, то цена лота может снизиться на 15%. Чтобы действительно выгодно приобрести жилье на публичных торгах, рекомендуется часто проводить мониторинг предложений.

Публичные торги имеют свои риски – при нарушении правил проведении торгов и влиянии на их результат их организаторов может повлечь за собой признание торгов, а равно и заключенного договора купли-продажи недействительным. Чтобы убедиться в законности проведения торгов, необходимо попросить у организаторов судебный акт или иные документы, которые подтверждают наличие возможности продать данное имущество путем проведения публичных торгов.

Стоит помнить, что общий срок исковой давности составляет 3 года, следовательно, бывший владелец объекта недвижимости в течение этого срока может оспорить решение о наложении взыскания.

Онлайн-витрина банка

Те квартиры, которые не смогли продаться в процессе проведения публичных торгов, банки могут размещать у себя на сайтах. Цель размещения – в сжатые сроки реализовать жилье, являющееся предметом залога, чтобы компенсировать образовавшийся долг. Банк гарантирует юридическую чистоту предстоящей сделки.

Если банк не имеет возможности продать объект недвижимости по рыночной цене, то он будет снижать на нее стоимость, так как для банка недвижимость является нецелевым активом. Некоторые банки для того, чтобы реализовать недвижимость из залоговой базы, предлагают потенциальным покупателям наиболее выгодные кредиты именно на приобретение этих объектов.

Очень жаль, но здесь, как и при проведении публичных торгов, не получится заранее провести просмотр квартиры. Оценить объект можно только по его характеристикам, а также состоянию дома и подъезда

Покупка ипотечной квартиры напрямую у заемщика

Заемщик, который не имеет возможности продолжать платить по кредиту, может самостоятельно продать квартиру, а на полученные от продажи деньги погасить оставшуюся перед банком задолженность. Заемщик продает имущество с согласия банка.

Когда заемщик не имеет возможности или не хочет платить кредит, то погашение долга в сжатые сроки – это интерес обеих сторон. Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга.

В данном случае будущий покупатель квартиры может лично осмотреть квартиру и даже провести ее оценку с участием эксперта, а также оценить техническое состояние объекта. Также покупатель получает реальный шанс на хорошую скидку от продавца – ведь ему важно найти покупателя как можно быстрее.

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. Но за это время продавец может и передумать продавать свое имущество. Тогда покупатель не сможет обязать банк вернуть ему выплаченную сумму, а также не сможет и обязать продавца зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы защитить себя при покупке объекта недвижимости напрямую от заемщика, следует заключить сделку между всеми участвующими в ней сторонами. В таком случае погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель.

Комментарии юристов

Залоговые объекты привлекают в первую очередь доступной стоимостью. Торговой площадке необходимо реализовать представленный объект, а потому изначально устанавливается стоимость ниже рыночной. Спрос на квартиры на таких площадках не очень большой, так как основной сегмент покупателей не прибегает к этому способу приобретения жилья. Потому есть реальная возможность купить квартиру дешевле ее рыночной стоимости.

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Юристы предлагают потенциальным покупателям получать выписки из ЕГРН на объект, подлежащий приобретению, а также выписку из домовой книги. Можете также изучить отчет о независимой оценке недвижимости.

Поделиться в соц.сетях:
Еще статьи из категории Полезное
16 июля 2019
Полезное
Современные панельки против советских: в чем разница?

Даже сейчас застройщики периодически возводят панельные дома. Например, в Москве каждый 10-я новая застройка – панельная. Но не стоит думать, что такие дома сродни тем самым советским «панелькам» - они больше походят на дома, возведенные по монолитной технологии. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Не рискуй! В этих случаях лучше отказаться от сделки

Бывают такие случаи, когда долгожданная квартира мечты найдена, но агент по недвижимости, проведя проверку, настоятельно не рекомендует с ней связываться. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Вы этого не знали: как обманывают продавцов квартир?

Продавец квартиры по итогу сделки остается при крупной сумме денег. Именно поэтому у продавца при сделке купли-продажи рисков намного меньше, чем у покупателей. В общем-то, он вообще всего один – это риск остаться без денег за недвижимость. Подробнее

© 2009-2019 ООО "БРОКЕРС недвижимость».
Информация, указанная на сайте, носит информационный характер и преследует исключительно маркетинговые цели.
Не является публичной офертой. При использовании материалов гиперссылка на an-brokers.ru обязательна.

Наш адрес: г. Казань, ул. Сибгата Хакима, 31