30 января 2019
Полезное

Как доказать что вы – добросовестный приобретатель?

Как доказать что вы – добросовестный приобретатель?

Сделки с куплей-продажей недвижимости очень часто бывают оспорены в суде. Иски обычно подают или сам продавец, или его родственники. Конечно, не каждый такой иск заканчивается решением суда о признании сделки недействительной, но при этом любой суд по оспариванию заключенного договора купли-продажи недвижимости обязательно заставит покупателя серьезно понервничать.

Именно поэтому если вы купили квартиру, стоит позаботиться о том, чтобы в случае чего вас признали добросовестным приобретателем. Есть несколько советов, что именно нужно сделать:

  • В договоре купли-продажи обязательно должна быть указана настоящая полная цена объекта недвижимости. В противном случае покупатель никогда не сможет взыскать с продавца обратно уплаченную сумму денег;
  • Документы на объект недвижимости лучше всего у продавца запрашивать таким образом, чтобы можно было предоставить в суд доказательства: как вариант – по электронной почте;
  • Из ЕГРН лучше получить сразу пару выписок – по состоянию на момент перехода права собственности, а также на текущего правообладателя;
  • Получите данные продавца и проверьте по всем открытым базам – в первую очередь базам банкротов. Также стоит проверить, является ли его паспорт действительным. Можно посмотреть наличие исков к нему в судах (или поданных им исков), а также наличие в отношении продавца открытых исполнительных производств;
  • Можно попросить о продавца сведения о предыдущем собственнике;
  • Еще один неплохой вариант – обращение в специализированную юридическую компанию, в которой вам помогут провести подробный анализ всех представленных документов на квартиру;
  • Необходимо оформить титульное страхование на указанную сделку. Это позволит практически со 100% вероятностью доказать впоследствии в суде добросовестность приобретателя недвижимости.

Одной из серьезных проблем в последние годы является покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала. Первым делом проверьте подлинность паспорта продавца. Следующим этапом будет направление соответствующего запроса в Пенсионный фонд РФ с вопросом о том, не приобреталась ли данная квартира с использованием материнского сертификата. В случае утвердительного ответа от Пенсионного фонда, важно знать о том, что в такой квартире обязательно должны быть выделены доли детям. Соответственно, в целях соблюдения прав несовершеннолетних, доли им должны быть выделены и в той квартире, которую покупает продавец вместо проданной вам. В обратном случае по представлению прокуратуры через суд ваша сделка купли-продажи может быть оспорена и признана незаконной.

Также стоит помнить о том, что уже с 2015 года в РФ действует закон о банкротстве физических лиц. Как узнать, что ваш продавец не является банкротом? Проверить его можно по базе «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». На этом сайте вы можете узнать о текущем положении дел у вашего продавца – является ли он банкротом в настоящий момент, или подавал ли он сам или в отношении него подавали его кредиторы иск о признании физического лица банкротом.

При составлении договора купли-продажи важно указать, что продавец не является банкротом и то, что в ближайшее время он не планирует подавать иск в суд о признании себя банкротом. Также в том случае, если объект недвижимости является дорогостоящим, то нелишним будет провести проверку данных продавца по базе по Бюро кредитных историй. Контактный продавец может сам предоставить покупателю эту выписку по запросу.

Указание в договоре купли-продажи меньшей стоимости объекта, чем есть на самом деле, грозит для покупателя серьезными последствиями. Например, в том случае если вашу сделку по каким-либо причинам признают недействительной через суд, вы впоследствии сможете взыскать с продавца лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи в качестве уплаченной стоимости. Для продавца такой поворот может повлечь ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Часто бывает так, что заниматься продажей квартиры может не настоящий продавец, а лишь мошенник, похожий на него внешне. Мошенники либо забирают паспорт собственника, либо делают его копию. В том случае, если настоящий владелец квартиры впоследствии оспорит сделку, которая была заключена между покупателем и походим на него мошенником, он будет признана судом ничтожной. Квартира будет возвращена в собственность настоящего владельца, а при этом покупателю не будут возвращены затраченные им денежные средства.

Добросовестный приобретатель в суде

Практически все, кто покупает квартиру, всегда считают себя добросовестными приобретателями. Но при этом впоследствии при судебном разбирательстве суд все же принимает решение не в их пользу. И кого же тогда суд считает за добросовестного приобретателя?

Покупателя как добросовестного приобретателя должны характеризовать:

  • Разумная осмотрительность;
  • Осторожность;
  • Добрая воля.

Каждый из этих моментов в обязательном порядке будет проверяться судом, именно потому на каждый из них необходимо представить подтверждающие документы. Все это указано в обзоре судебной практики Верховного суда РФ за 2014 год.

Под разумной осмотрительностью подразумеваются действия покупателя по проверке продавца и самого объекта недвижимости – то есть перед приобретением объекта недвижимости вы не только изучили саму квартиру, но и узнали ее историю, проверили продавца, узнали о наличии или отсутствии обременении, видели документы на квартиру и так далее. Либо вы не стали делать этого самостоятельно и обратились за помощью в агентство недвижимости или юридическое агентство. Тогда вы предоставляете в суд заключенный договор на оказание услуг и заключение специалистов о том, что препятствия к заключению сделки отсутствуют.

Под доброй волей подразумевается искреннее желание покупателя приобрести в собственность данную квартиру и внести за нее продавцу указанную сумму денег. В настоящий момент договор купли-продажи не требует нотариального заверения. Но для того, чтобы быть признанным добросовестным приобретателем будет нелишним все же заверить договор купли-продажи у нотариуса. Ведь в случае возникновения спора по сделке в суде, нотариус может быть привлечен судом к участию в разбирательстве в качестве третьего лица. А тут он подтвердит, что сделка заключалась при согласии обеих сторон, без принуждения и введения в заблуждение.

Осторожность подразумевает под собой необходимость защитить себя и свои деньги в каком-то непредвиденном случае. Ведь в том случае, если вдруг сделку будет оспорена через суд, квартиру у покупателя отнимут, а ее стоимость продавец будет возмещать частями из суммы его ежемесячного дохода.

Единственным возможным вариантом защиты в таком случае является титульное страхование. Если вы заключили договор страхования сделки, то в случае ее оспаривания страховая компания выплатит страхователю сумму страхового возмещения. За сделанный ремонт в квартиру и иные улучшения объекта недвижимости будет необходимо взыскивать компенсацию с продавца в отдельном судебном производстве с подтверждением всех расходов соответствующими документами. В любом случае нет никаких гарантий, что дружелюбный сегодня продавец завтра не пойдет оспаривать заключенный договор. И лишь наличие действующего страхового полиса может помочь вам в этом случае. Кстати, заключать договор страхования лучше сразу на три года – на весь срок исковой давности по Гражданскому кодексу РФ.
Поделиться в соц.сетях:
Еще статьи из категории Полезное
16 июля 2019
Полезное
Современные панельки против советских: в чем разница?

Даже сейчас застройщики периодически возводят панельные дома. Например, в Москве каждый 10-я новая застройка – панельная. Но не стоит думать, что такие дома сродни тем самым советским «панелькам» - они больше походят на дома, возведенные по монолитной технологии. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Не рискуй! В этих случаях лучше отказаться от сделки

Бывают такие случаи, когда долгожданная квартира мечты найдена, но агент по недвижимости, проведя проверку, настоятельно не рекомендует с ней связываться. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Вы этого не знали: как обманывают продавцов квартир?

Продавец квартиры по итогу сделки остается при крупной сумме денег. Именно поэтому у продавца при сделке купли-продажи рисков намного меньше, чем у покупателей. В общем-то, он вообще всего один – это риск остаться без денег за недвижимость. Подробнее

© 2009-2019 ООО "БРОКЕРС недвижимость».
Информация, указанная на сайте, носит информационный характер и преследует исключительно маркетинговые цели.
Не является публичной офертой. При использовании материалов гиперссылка на an-brokers.ru обязательна.

Наш адрес: г. Казань, ул. Сибгата Хакима, 31