05 декабря 2018
Полезное

Допустимая и недопустимая перепланировка

Допустимая и недопустимая перепланировка

Когда дело доходит до ремонта в собственной квартире, его масштабы могут достигать колоссальных изменений. У хозяев вдруг может возникнуть идея передвинуть или снести парочку стен. А можно ли это делать? В данной статье вы узнаете о том, какие перепланировки делать можно, а какие – нельзя.

Чаще всего перепланировки хотят сделать хозяева старых квартир. Квартиры, построенные в советские времена, не изобилуют большим количеством свободных квадратных метров, а потом хозяевам хочется сделать квартиру более комфортной для проживания. Для этого чаще всего собственники при ремонте пытаются расширить кухню, либо объединить ее с жилой комнатой. Также собственники любят «расширять» комнату за счет ее объединения с балконом.

И что немаловажно, большинство подобных изменений в планировке квартиры являются не просто незаконными, а такими, которые закон строго запрещает проводить.

Понятия перепланировки и переустройства квартиры

Согласно понятию, указанному в Жилищном кодексе РФ, переустройство – это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт».

Исходя из приведенного понятия, переустройством можно считать замену устаревшей системы водоснабжения на современную. Изменение разводки электрической сети, перенос электрических розеток тоже является переустройством.

Перепланировкой же, согласно жилищному законодательству, является изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт.

Риски перепланировок в собственной квартире

Наличие в квартире неузаконенной перепланировки не является основанием для запрета проведения сделок с объектом недвижимости. Но все же продать такую квартиру значительно сложнее, чем квартиру без незаконных перепланировок, так как при покупке такой квартиры в ипотеку (а именно таким образом сейчас заключается большинство сделок купли-продажи недвижимости) банк не одобрит ипотеку на основании наличия в квартире неузаконенной перепланировки.

Сейчас уже банки стараются не обращать внимания на какие-то небольшие изменения в конструкциях вроде расширения дверных проемов и тому подобного, но серьезные изменения вроде переноса комнат точно приведут к отказу в ипотечном кредите.

Собственник может думать, что его действия по переносу стен, расширению кухни или, наоборот, комнаты, никому не принесут вреда, а потому он может действовать в своих интересах сколько угодно, к тому же, не уведомляя об этом соответствующие органы.

Вот только когда появятся трещины или протечки, а соседи обратятся со своей претензией в соответствующие органы, все незаконные действия по перепланировке вылезут наружу.

Ответственность собственника квартиры

Владелец квартиры легко отделается, если суд обяжет его просто вернуть квартиру в прежнее состояние. Куда хуже, если суд постановит реализовать указанную квартиру с публичных торгов – вашу квартиру продадут за минимальную стоимость, из которой к тому же вычтут затраты на восстановительный ремонт и судебные издержки.

Если собственник квартиры сможет доказать в суде, что проведенная им перепланировка жилого помещения ничьи права и интересы не нарушает, а также угрозы жизни и здоровью граждан не представляет, то суд может принять решение в пользу собственника, оставив квартиру в таком виде, в котором она находится в данный момент.

А вот тем, кто уже купил квартиру с неузаконенными изменениями, придется проводить процедуру узаконивания, которая потребует у нового собственника не только времени, но и дополнительных затрат.

Как получить разрешение на перепланировку?

Процесс получения разрешения на перепланировку от уполномоченных органов включает в себя подготовку проекта (который должна изготовить проектная организация), а также согласование данного проекта с экспертами уполномоченных органов всех уровней. Все эти документы необходимо предоставить в МФЦ.

Решение о том, разрешить ли подобную перепланировку или нет принимает уполномоченный орган исполнительной власти. Чтобы получить добро на изменения в собственной квартире, нужно чтобы будущие изменения не нарушили интересы других жильцов дома, а объект соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003, установленным санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности.

Какие перепланировки допустимы, а какие недопустимы?

Недопустимые перепланировки:

  • Нельзя размещать ванную комнату над кухней соседей снизу. Можно только в том случае, если вы обладаете двухуровневой квартирой, в которой этаж под санузлом является вашим;
  • Переносить кухню над жилой комнатой соседей снизу;
  • Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации;
  • Закладывать дымоходы и вентканалы;
  • Допускать перегрузки на строительные конструкции – чаще всего это касается утепления балкона с целью расширения кухни или жилой комнаты;
  • Протягивать систему отопления из квартиры на балкон или лоджию.

Допустимые перепланировки:

  • Объединение или разделение жилых комнат перегородками, при этом площадь комнат должна быть не меньше 9 кв.м., ширина не менее 2,2 м и в каждой комнате должно быть хотя бы одно окно;
  • Объединять туалет с ванной, но при этом избежать переноса стояков;
  • Расширять площадь кухни, комнаты или санузла за счет холла, коридора, гардеробной или кладовки.

Объединение кухни и гостиной

В целом имеется запрет на расширение площади кухни за счет жилой комнаты. Но при этом можно объединить эти два помещения, оставив за ними имеющееся целевое назначение – для этого необходимо оставить между комнатами перегородку (допустимо такую, которая будет сдвигаться) либо расширив проем для двери.

Но помните о том, что если на вашей кухне находится газовая плита, то согласования добиться не получится – по правилам безопасности в комнатах, в которых находится газовое оборудование, должна находиться дверь.

Студия из комнаты

Если вы являетесь собственником комнаты в коммунальной квартире, но желаете иметь все необходимые удобства, превратив ее тем самым в студию – такая возможность есть, хотя и с существенными ограничениями. Так, организовать собственный санузел и кухню в комнате вы можете только в том случае, если под вами не находится жилых комнат: то есть ваша комната находится на первом этаже, или на втором этаже дома, и под вами находятся лишь коммерческие помещения.

Во всех иных случаях чтобы организовать в своей комнате «кухонный уголок» придется довольствоваться разборными перегородками и остановится на варианте с микроволновой печью или электрической мини-плиткой. А вот санузел устанавливать никак не выйдет.

Объединение комнаты и балкона

Застеклить балкон вы можете по своему усмотрению – это не требует согласования, если в проекте дома предусмотрена такая возможность. Если же нет, то тут тоже нужно будет получать разрешение по стандартной схеме.

Расширить комнату с лоджией можно, если:

  • Вы обладатель именно лоджии, а не балкона, ведь балкон представляет собой огражденную площадку, и нагружать его дополнительно нельзя;
  • Дом является новостройкой, и вы можете получить техническое заключение от авторов проекта данного дома;
  • Ваши соседи тоже хотят организовать подобный вариант перепланировки, и вы совместными усилиями привлекли к делу профессионалов.

Если тратить время, силы и деньги на согласование перепланировки лоджии вы не хотите, то следует хотя бы просто утеплить лоджию, поставить двойные стеклопакеты, но при этом сохранить внутренний подоконник с радиатором отопления. Отапливать лоджию придется при помощи электрообогревателя.

Разбор несущих конструкций

Если ваша перепланировка касается несущих конструкций или общих коммуникаций дома, то это обязательно требует проведения экспертизы и дополнительных согласований. Для таких изменений требуется обязательно обратиться к тем, кто данный дом проектировал. Если дом построен недавно, то проблем с получением нужной документации быть не должно.

В любом случае, даже если дом относится к старому жилому фонду, получать экспертное заключение по нему и проектную документацию необходимо в проверенной профессиональной компании, которая имеет опыт в проведении подобных экспертиз.

Поделиться в соц.сетях:
Еще статьи из категории Полезное
16 июля 2019
Полезное
Современные панельки против советских: в чем разница?

Даже сейчас застройщики периодически возводят панельные дома. Например, в Москве каждый 10-я новая застройка – панельная. Но не стоит думать, что такие дома сродни тем самым советским «панелькам» - они больше походят на дома, возведенные по монолитной технологии. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Не рискуй! В этих случаях лучше отказаться от сделки

Бывают такие случаи, когда долгожданная квартира мечты найдена, но агент по недвижимости, проведя проверку, настоятельно не рекомендует с ней связываться. Подробнее

16 июля 2019
Полезное
Вы этого не знали: как обманывают продавцов квартир?

Продавец квартиры по итогу сделки остается при крупной сумме денег. Именно поэтому у продавца при сделке купли-продажи рисков намного меньше, чем у покупателей. В общем-то, он вообще всего один – это риск остаться без денег за недвижимость. Подробнее

© 2009-2019 ООО "БРОКЕРС недвижимость».
Информация, указанная на сайте, носит информационный характер и преследует исключительно маркетинговые цели.
Не является публичной офертой. При использовании материалов гиперссылка на an-brokers.ru обязательна.

Наш адрес: г. Казань, ул. Сибгата Хакима, 31